不動産業の資金繰りと金融機関対策

資金繰りとは資金繰りは、すべての事業経営・会社経営において一番大切なものです。なぜなら資金繰りに失敗すると倒産してしまい、その後事業を続けることができなくなるからです。そして特に不動産業ではこの資金繰りの失敗が生じやすいことに注意しなければなりません。

ではその資金繰りとは何でしょうか。資金繰りとは読んで字の如く資金を操作すること・資金をあやつることです。

会社経営における資金とは、様々な入金と出金の流れと現在の資金残高があります。これらを事業に支障が無いように保つことが資金繰りです。例えば社員を雇ったら給料日に確実に給料を支払えるように前日には銀行口座にお金を用意しておくことです。不足しそうであれば、早めに銀行から融資を受けるか別の支払い可能ならば少し遅らせる等して調整したりして間に合わせます。

倒産とは例えば手持ちの資金が足りなくて、給料が遅延してしまい、社員に愛想をつかされて全員退社してしまったとします。社長一人でいくら営業を頑張っても手持ちの物件が未だに売れず、先日借りた運転資金借り入れを銀行に返済できません。銀行に弁済期限延長を断られて、手持ち物件への競売申し立てがされたら万事休すです。

結局資金が足りないがために事業を継続できなくなることを倒産と呼びます。現実には銀行も競売をかけるよりは、弁済期限延長を受け入れるのが一般的ですが、まだ売れていない手持ち物件んが魅力的だと映れば、こういう最悪のシナリオも十分にあり得ます。

これらは最初の給料が遅延しないように前日までに資金を確保していれば防げたことです。だからこそ最初の何でもないような資金確保すなわち資金繰りが重要だと言えるのです。

資金繰りの失敗を防ぐ資金繰りの失敗は、ある特定の時に銀行に100万円必要だとすれば1円もかけずに100万円を確保することができなかった時に起こります。言い換えれば必要な資金に1円でも不足すれば、資金繰りの失敗だということです。

この資金繰りの失敗を防ぐには、いくつかのポイントがあります。資金繰りというものは決して専門的知識や能力が要るような複雑なものではありません。家計簿に毛が生えたものと言ってもオーバーではありません。

ポイントの一つは、誰でも思い付きそうなことですが、余裕を持つということです。100万円必要だと思えば、念のため120万円用意しておいて、たまたま100万円が110万円に増えても慌てないようにするということです。

次にポイントの二つ目は、これも当たり前のことですが、いついくら必要になるか事前にわかっておくということです。わからなければそれに備えて何をすればよいかもわかりようがありません。

普段からできる資金繰り対策資金繰り対策は、前述のポイントのように「余裕を持つ」「事前に資金需要を知っておく」ことが大事です。

しかし会社経営でのお金の動きは多種多様なため複雑です。これらを社長の頭の中だけで常時把握するのは不可能ですので、社長の資金食り助けるために経理というものがあります。普段から経理帳簿を作成していれば、過去数か月間の入出金の動きが見えてきて、そこから今後数か月間の入出金の予想も見えてくるというものです。

いざと言う時の資金繰り対策しかし経営は程度の差こそあれ良い時もあれば悪い時もあります。悪い時には資金も苦しい状態になりますので、その困った時に乗り越える術も用意しておかなければなりません。その手段の一つが銀行融資です。

資金不足で苦しい時に資金を借りて、業績がかいふくしたらその利益から返済するのは自然の流れです。ただし業績が苦しい時には銀行はお金を融資したがりません。それでも融資を引き出すには、事前に銀行との信用を醸成しておくように手を打っておく必要があるのです。

不動産業にとっての銀行不動産業は他業種に比べて、年度ごとの波が激しい業界です。

数年間鳴かず飛ばずでぎりぎり生き延びて不動産売買が活況を呈した時に一気に儲けるというのが一般的です。これは売買や仲介業が当てはまりますから、不況時期でも生き延びるために自社で賃貸物件を所有したり管理業務を増やしたいというのが多くの方の考えるところです。とは言えそれは簡単なことではありませんので、どうしても不況期に堪えるために銀行の運転資金融資が必要になります。

また開発や売買では土地建物の仕入れ・建築代金を物件ごとのプロジェクト融資に頼るのが普通です。つまり銀行融資が無ければ物件を仕入れて販売する事業を全く継続できないということです。銀行が経常利益1,000万円を融資基準だと決めればその数字を必死に作らなければ事業を継続できないということになります。

銀行が不動産業の会社の命運を握っているというのは紛れもない事実です。

銀行対策を意識した経営では会社の命運を左右する銀行との間で、必要な時に必要な資金を融資し協力してもらえる関係を強固に作っていくにはどうすべきしょうか。

先ず第一には可能な限り毎期安定した業績を確保し続けることです。

今年は売上が10億円で翌年は2億円となるよりも、今年も来年も10億円になればそれに越したことはありません。物件の販売時期を何でも急ぐのではなく、適度に安定感を持って業績を維持することです。また銀行には決算説明やその他毎月の試算表の説明等、機会を見つけては細目に状況を理解してもらうように努めることも大事です。

銀行対策を意識した決算そして何よりも大切なのが、銀行から高い評価を得られる決算書を作成することです。

銀行はたくさんの決算書を目にしていますから、そのような銀行印の目から見て印象の悪い決算書を作らないことです。印象の悪い決算書とは、例えば科目内訳と貸借対照表等と一致していなかったり、一部の科目を省略していたり、多額の仮払金等一見して意味不明な不親切な記載があるものです。

私どもの会計事務所ではより積極的に銀行が高評価するような決算書ができるようにさらに上を目指します。そのためには例えば現金預金、売掛金、買掛金、在庫等のバランスに着目して、健全な経営として目に映るように努めます。また極力営業損益もしくは経常損益が改善されるような会計処理を採用します。

社長が全力で一年間かけて頑張ってきた成果が決算書であると考え、税法等で可能な範囲で会計事務所として考えられる限りの調整や検討をして決算を組むことになります。